2005年のオフィス市場予測（東京都区部）
お問い合わせ計画研究所コスモプラン
東京区部の空室率は、1998年まで順調に低下してきていたが、戦後最大の不況といわれる時期を迎えて、1999年央には再び空室率が高まった。しかし、依然として、オフィスビルの着工は、100ha前後に止まっており、1998年には東京区部で85ヘクタールに減少した。
また、東京区部の１人当たりの床面積は1996年以降、若干鈍化したが、依然増加傾向を続けている。
このため、オフィス需給は、意外と堅調であり、2000年以降、経済成長率がゼロであっても、一人当たり床面積の増加に起因して、2005年に東京区部の空室率は4.1％に低下すると予測される。
注）1999までの空室率は、生駒商事調べ（各年6月）。
東京区部のオフィス平均賃料（新規賃料ベース）についても、1997年以降横這いを続けてきている。2000年には、まだ横這い傾向が続くものと予想されるが、2001年以降には着実に上昇傾向を辿るものと予想される。
特に、経済成長率が年率0.5％で上昇すると、2005年には4万円／月坪、1％で上昇した場合には、5万円を超えることが見込まれる。これまで供給が抑えられてきた結果、僅かな需要の増加によっても、賃料が上昇しやすい傾向にあるからである。
３．オフィス着工量の予測
東京区部のオフィス着工量は、2000年まで100ha前後と低調であるが、2001年以降は、増加傾向となり、成長率1％が持続すれば、2005年頃には300ha程度に回復していくものと見込まれる。
注）賃料は、ビル協調べの新規賃料ベース。
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注）予測式は、以下のとおり。
需要：
OW＝480.39＋0.0038438GNE ---------- (1)
（R２＝0.98877）計測期間：1977～1996年の20年間
OW：全国オフィスワーカー数（万人）
GNE：国民総支出（10億円）
供給：
OCｉ＝134.40＋9.1599⊿GNEｉ－17.913VRｉ＋0.66225OCｉ－１ ----------(2)
（R２＝ 0.88863） 計測期間：1977～1995年の19年間
OCｉ：東京区部当期オフィス着工量（ha）
OCｉ－１：東京区部前期オフィス着工量（ha）
⊿GNEｉ：当期国民総支出対前年増加率（％）
VRｉ：当期東京区部オフィス空室率（％）
賃料：
ORｉ＝10387－1336.5＊VRｉ＋0.86312＊ORｉ－１ ----------(3)
（R２＝ 0.96059）計測期間：1997～1996
ORｉ：東京区部当期オフィス賃料６）（円／3.3㎡）
ORｉ－１：東京区部前期オフィス賃料（円／3.3㎡）
VRｉ：東京区部当期オフィス空室率（％）
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