不動産の証券化とは？

　不動産の証券化とは、賃貸用のオフィス、マンション、ショッピングセンターなどの不動産が収益を生み出すことを前提として、所有者が直接投資家から資金を調達する方法である。したがって、原則として、更地では、証券化は成り立たない。

　最近では、一般個人投資家向けに販売されている商品が出てきているが、大半は生保･損保などの機関投資家向けである。

　個人向けの商品は、住友不動産の都心部のオフィスや東京建物の高級賃貸マンションなどの不動産の収益を元にしたファンドが設置され、１口５００万円の小口化商品として販売されている。各商品は、年間３〜４％程度の実績利回りをうたっている。

　日本電気、ジャパンエナジー、森永製菓の本社ビルの売却も不動産の証券化であり、「セールアンドリースバック方式」と呼ばれている。機関投資家等が出資する受け皿会社に売却し、賃借している。

　アメリカでは、REIT（Real Estate Investment Trust：不動産投資信託）が発達しており、1000ドル程度から買えるようになり、広く一般に浸透している。法律により、そのファンド（会社）は、収益（課税対象所得）の95％以上を投資家に配分しなければならないなどの要件をクリアする必要がある。

　わが国でも、法制度の整備により、日本版ＲＥＩＴの誕生が間近になっており、各種商品が出てくることになっている。建設省では、市場規模を10兆円と想定しているとともに、不動産業からの「不動産投資の大衆化」という期待も大きい。